Свободный рынок — собственникам, господдержка — арендаторам
Жилищный кризис и жилищная реформа в Португалии: великий либертарианский поворот.
Португалия планирует существенно изменить правила аренды жилья: ускорить выселение неплательщиков, отменить регулирование цен на аренду и предоставить собственникам больше свободы при заключении договоров.
3 ноября 2026 года премьер-министр Луиш Монтенегру объявил о новом раунде переговоров по жилищной реформе. На 5 ноября назначены встречи с руководителями PS и Chega — двух крупнейших оппозиционных партий.
В центре обсуждения — проект закона (Proposta de Lei) n.º 103/XVII/1, внесённый правительством 12 августа и одобренный парламентом в первом чтении 30 сентября.
1. Жилищный кризис: верхи боятся, низы не могут
Арендаторы: недоступное жильё
В 2026 году медианная аренда в стране достигла 10,17 € за квадратный метр — на 10,2% выше уровня годом ранее.
По оценке Банка Португалии, аренда типичной квартиры по новому договору уже в начале 2025 года требовала 47% медианного дохода семьи — против 36% в 2019 году. По ценам объявлений на сайте Idealista во II квартале 2026 года нагрузка достигала 82% среднего семейного дохода по стране и 80% в Лиссабоне.
Представители PS, Livre, PCP и BE связывают проблему с недостаточным предложением доступного и государственного жилья, низкими относительно стоимости недвижимости доходами населения и ограниченной эффективностью рыночного регулирования.
Собственники: высокие риски, строгие ограничения
Длительное выселение. На конец октября средняя продолжительность специальной процедуры выселения составляла 292 дня. До её начала ещё как минимум 105 дней отводилось на добровольное погашение задолженности и ответ на предложение добровольно освободить жильё.
Расходы без доходов. Собственник продолжает оплачивать IMI, кондоминиум, страхование и необходимое содержание квартиры до выселения неплательщика.
Ограничения на договоры. Закон в настоящее время ограничивает предоплату, размер залога, правила повышения арендной платы и прекращения договоров.
Правительство и сторонники либерализации считают, что снижение этих рисков побудит владельцев пустующих квартир сдавать их в долгосрочную аренду.
2. Жилищная реформа (NRAU): основные предложения
Выселение за неуплату: два месяца вместо трёх
Возможность начать процедуру одностороннего расторжения контракта появится у арендодателя на месяц раньше. Сама процедура (BAS, судебное разбирательство), напомню, занимает сейчас в среднем 292 дня.
Отмена предельного процента повышения арендной ставки при смене жильцов
Закон Mais Habitação 2023 года ограничил повышение арендной платы при заключении новых договоров 2%. Правительство предлагает дать собственникам возможность устанавливать рыночную цену и увеличить предложение жилья.
Залог и предоплата
Действующие правила предусматривают предоплату не более двух месяцев аренды и залог не более двух месячных арендных плат.
Проект увеличивает допустимую предоплату до трёх месяцев и отменяет специальный законодательный предел залога.
Продление договоров
Проект пересматривает правила автоматического продления срочных договоров, включая действующий общий минимальный срок продления — три года. Также предлагается расширить возможности собственника отказаться от продления договора.
Уведомления и процедуры выселения
Новый закон предлагает сократить административные и судебные задержки за счёт признания электронных уведомлений, упрощения процедуры расторжения контрактов, устранения дублирующих процессуальных действий и более эффективных механизмов выселения и взыскания задолженности.
Договоры, заключённые до 1990 года
Проект предусматривает порядок перехода договоров, заключённых до 1990 года, на современные правила аренды. Для жильцов старше 65 лет либо с инвалидностью не менее 60% предусмотрены специальные гарантии.
3. Что уже сделано
IRS с арендного дохода: 10% вместо 25%
Согласно Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая 2026 года, доходы от соответствующих договоров долгосрочной жилой аренды со ставкой не более 2 300 € в месяц облагаются IRS по сниженной ставке 10% вместо стандартных 25%.
Льгота распространяется в том числе на действующие договоры и введена на срок до 31 декабря 2029 года.
Пример: при месячной арендной плате 2 300 € и льготной ставке 10% вы сэкономите на налогах за год до 4 140 €.
Важно: предел 2 300 € одинаков для Лиссабона, Порту, Браги и небольших муниципалитетов. Поэтому налоговая льгота доступна и собственникам квартир, сдаваемых по сравнительно высоким для местного рынка ценам.
Полное освобождение от IRS для аренды в режиме RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível)
Доходы собственников от сдачи жилья в режиме RSAA освобождаются от IRS при соблюдении установленных требований к арендной плате и условиям договора.
Предельные ставки RSAA в 2026 году:
| Муниципалитет | T1 | T2 | T3 |
|---|---|---|---|
| Lisboa | 1 006 € | 1 309 € | 1 612 € |
| Cascais | 964 € | 1 254 € | 1 544 € |
| Loures | 689 € | 896 € | 1 104 € |
| Porto | 866 € | 1 118 € | 1 341 € |
| Braga | 531 € | 671 € | 802 € |
| Coimbra | 546 € | 711 € | 875 € |
| Aveiro | 549 € | 714 € | 880 € |
При наличии частной парковки предел увеличивается на 10%, при энергетическом классе A или выше — ещё на 10%. При выполнении обоих условий надбавки суммируются.
Например, базовый предел для T2 в Лиссабоне — 1 309 €. С парковкой и энергетическим классом A допустимый предел увеличивается до 1 570,80 €.
Для получения освобождения от налога достаточно выполнить следующие условия:
- Соответствие режиму RSAA.
- Минимальный срок для постоянного проживания — три года.
- Минимальный срок для временного проживания — три месяца.
- Регистрация в Autoridade Tributária.
- Предоставление копии договора и подтверждение регистрации через платформу IHRU.
IVA 6% на строительство и реконструкцию доступного жилья
Decreto-Lei n.º 97/2026 устанавливает требования к назначению недвижимости, стоимости продажи или аренды и срокам использования.
Строительство государственного жилья
По заявлению премьер-министра от 3 ноября:
- 32 000 жилых объектов уже переданы.
- 40 000 — целевой показатель к концу 2026 года.
- 50 000 — целевой показатель на 2027 год.
Правительство заявляет, что государственные инвестиции в жилищный сектор превышают уровень предыдущих лет более чем в пять раз.
Поддержка арендаторов: 300 млн евро ежегодно
Ежегодные расходы на помощь арендаторам за последние три года выросли с 50 млн до 300 млн евро.
Льготы для молодых покупателей жилья
- Освобождение от IMT и Imposto do Selo.
- Государственные гарантии по ипотечным кредитам.
- Возможность финансирования до 100% стоимости.
Сторонники и противники реформы
30 сентября законопроект прошёл первое чтение в Assembleia da República.
| Позиция при голосовании | Партии | Число мандатов партий |
|---|---|---|
| За | PSD, CDS-PP, Iniciativa Liberal | 100 |
| Против | PS, Livre, PCP, BE, PAN, JPP | 70 |
| Воздержалась | Chega | 60 |
Диаграмма показывает распределение по численности партий; отсутствия отдельных депутатов не вычтены. Источник: Assembleia da República, результаты голосования 30 сентября 2026 года, с. 2. Карточка законопроекта.
Правительственные партии и IL поддерживают расширение договорной свободы и снижение рисков арендодателей.
Левые партии выступают против ослабления гарантий арендаторов и предлагают более активную роль государства в регулировании стоимости жилья и расширении доступного жилищного фонда.
Chega требует изменений в отдельных положениях, прежде всего касающихся залогов, выселения и защиты социально уязвимых арендаторов.